嘉和香水湾深度解析：2026永川和顺大道889号19栋高层社区真实成交与官方档案全归档

上期我们解析了兴龙湖畔的金科阳光小镇，本期留在原地段，解析一路之隔的嘉和香水湾（和顺大道889号）。它的特别之处有三：官方用字是"嘉禾香水湾"、房源库登记是"嘉和香水湾"、台账板块又记在万达商圈——一个小区三套写法，本文逐一锚定；官方栏目仅 5 条二期通告（无影像附件），一期约 17 栋主体早于栏目起点，楼栋"19 栋 vs 17 栋"两口径并排归档；买卖加权 5321 元/㎡ 高出银行评估 4550 元/㎡ 约 16.9%，2026 年成交以倒挂认定为主。176 笔真实台账、2026 年学区划片原文（子庄小学 + 永川中学文昌校区），一次讲清。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 小区基本档案（房源库登记口径）

1.2 官方商品房预售通告归档（全栏目检索 5 条，均无影像附件）

本站全量检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（含无楼盘名短标题通告的正文补扫），共取得 5 条嘉和·香水湾相关通告，全部为二期楼幢，官方门牌统一为和顺大道889号：

ⓘ 读表要点：①5 条通告均无许可证影像附件，幢号/日期以通告正文为准；②一期主体早于栏目收录起点（2017 年）——龙房网/楼盘网口径"共 17 栋低密度高层、2014-07-05 开盘、2016-09 交房"，本文所附沙盘图楼幢编号亦标注至 17 幢，一期官方证载留白、列为必查项；③官方通告出现"26 幢"，高于登记 19 栋与第三方 17 栋，系工程编号口径，签约时以合同幢号为准；④开发主体"重庆市大仁房地产开发有限公司"在通告、房源库、第三方平台三源一致。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量自洽观察：按登记值"容积率 2.50 × 占地 111424㎡ = 278,560㎡"，低于登记建面 370000㎡ 约 33%（与揽景同向），第三方占地/建面口径与房源库一致（111424/370000），最终以住建备案为准。
2. 楼栋口径不一：登记 19 栋 vs 第三方"17 栋低密度高层"（龙房网/楼盘网，与沙盘 1-17 编号一致）。19 栋或含非住宅楼幢，请以现场幢号实测为准。
3. 时间口径：登记建成 2016 年，第三方开盘 2014-07、交房 2016-09（两源一致），属 2014-2018 分期开发交付；官方栏目首证为 2017-04（二期 15 幢）。
4. 绿化率口径：登记 37% vs 第三方 35%，以规划核实。
5. 小区名称写法：官方划片原文用"嘉禾香水湾"，房源库登记"嘉和香水湾"，本文按房源库名统一表述并在引用官方原文时保留"嘉禾"原字。
6. 板块口径：房源库=凤凰湖片区，成交台账=万达商圈为主（173/176 笔），两套板块命名并存，本站不强制对齐。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

本次台账共 176 笔，全部登记名称为"嘉和香水湾"，无姊妹盘混装：二手房买卖 141 笔 + 租单 35 笔，无一手房、无工抵房记录。买卖 141 笔中高层 140 笔、台账登记性质为"步行房"的 1 笔（2025-11-24，59.96㎡/12.2 万，单价 2035 元/㎡，属非标性质特殊个案，单列不混入业态结论）。

2.2 总体价格水平

• 买卖 141 笔加权均价 5321 元/㎡（简单平均 5324，区间 2035-7267）；
• 高层 140 笔加权 5338 元/㎡（2120-7267）；
• 2023-2026 年四年台账中无一手成交记录，属纯二手存量流通口径；
• 买卖总额 6306.2 万元、总面积 11851.3㎡。

2.3 年度走势（二手房买卖口径）

年度笔数 49→35→32→25 逐级回落；近 12 个月（2025-09 至 2026-09）买卖 37 笔，加权 4770 元/㎡。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 面积段与极端个案

60-100㎡ 合计 122 笔占 87%，与第三方户型口径（61-116㎡）吻合，主力为紧凑三房段；110-120㎡ 仅 3 笔为样本尾部，不单独解读。极端个案单列：

• 最高单价 7267 元/㎡：2023-09-29 二手高层 92.44㎡、总价 67.18 万元；
• 最高总价 71.86 万元：2023-09-02 二手高层 105.49㎡（单价 6812 元/㎡）；
• 最低单价 2035 元/㎡、最低总价 12.2 万元：2025-11-24"步行房"个案（59.96㎡），特殊房源单列；
• 141 笔买卖中标注按揭 6 笔、全款 6 笔，其余未标注付款方式。

2.5 租单记录

35 笔租单：月租 700-2000 元（均值约 1401 元，平均面积 79㎡），2023-2026 年度分布均匀（10/10/7/8 笔）。按台账均价与平均租金静态测算，参考毛收益率约 3.98%。样本 35 笔在本系列中居中，租赁参考性较好，但不构成收益承诺。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（官方文本以"香水湾/嘉禾香水湾"指代本小区）：

• 小学：子庄小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第 9 条原文逐条列示："兴龙大道789号（金科阳光小镇），学府大道399号（学府新居），和顺大道889号（香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），棠城壹号苑。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及'有户无房、有房无户'的年满 6 周岁适龄学生。"
• 初中：永川中学（文昌校区）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）第 1 条"文昌校区"段原文列示："……和顺大道889号（嘉禾香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），五洲路，黄角东路，碧翠路，永泰路……"

学区直接划片结论：嘉和香水湾 2026 年官方划片为子庄小学 + 永川中学文昌校区，与一路之隔的金科阳光小镇、金科公园王府同属一片学区。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。子庄小学在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准；永川中学新校区（0.40km）与划片就读的文昌校区（4.04km）为同一学校不同校区，就读者以官方划片原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

香水湾银行评估均价 4550 元/㎡（4300-4800）。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 买卖加权 5321 元/㎡，高出评估约 +16.9%，倒挂认定为主流；
• 近 12 个月加权 4770 元/㎡已逼近评估线，2026 年成交中足额与倒挂个案交替出现；
• 面积越大倒挂差额越显著（87.95㎡ 个案首付率 34.1%，66.66㎡ 个案足额 15%）。

ⓘ 提示：①评估价分区间 4300-4800，具体楼幢、楼层、装修状况的认定值以银行实际评估为准；②月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 不动产权证：产权登记 50 年，请逐套核实证载用途与土地年限；
2. 一期官方证载：一期约 17 栋（2014-2016）早于官方栏目收录起点，预售证无官方归档，二手房交易时请核验不动产权证与竣工备案；
3. 楼幢定位：登记 19 栋 vs 第三方 17 栋、官方通告有"26 幢"工程编号，请以合同幢号+门牌双重锁定位置；
4. 小区名称写法：合同、产权证与官方划片文件中"嘉和/嘉禾"用字请逐字核对，避免检索与权属误差；
5. 车位与物业费：地下车位登记 2300 个、物业费 1.6 元/㎡·月，请以现场与合同为准。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月成交台账 176 笔及公开官方公示与第三方平台信息，样本存在局限，不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 官方预售通告 5 条均无影像附件，幢号/日期以通告正文为准；一期官方证载留白，静态参数以永川住建官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；租金与毛收益率为历史样本静态测算，不构成收益承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

下期预告：凤凰湖片区的巴川府、爱情·十里天境仍是本系列尚未解析的划片小区，下期将从中择一继续，敬请关注。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）